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最高法院:定金罚则和违约赔偿能否同时主张?竞买保证金是否属于定金?

作者:
发布时间:
2018/09/07
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作者 | 唐青林 李舒  杨巍(北京两高重大疑难案件律师团队) 

来源 | 民商事裁判规则

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最高人民法院

适用定金罚则后不能弥补守约方损失的,守约方仍有权就超出部分损失主张权利

 

阅读提示:《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。”该规定明确了违约金条款和定金条款的择一适用问题。但是实践中有一种观点认为,根据该规定,主张定金罚则后就不能再主张违约赔偿。本案例否认了该观点。

 

裁判要旨

 

一、我国合同法规定的定金具有违约定金性质,属于当事人预先约定的违约赔偿金,但如果适用定金罚则后不能弥补守约方损失的,守约方仍有权就超出部分损失主张权利。

 

二、虽然土地拍卖须知未明确约定竞买保证金在受让人中标后转化为定金,但明确未尽事宜依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》办理的,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》第14.2条“中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,在中标或竞得后转作受让地块的定金”的规定即转引为合同内容。

 

案情简介

 

一、2011年,南充市土地交易中心就望天坝1号地块拍卖出让发出《拍卖须知》,出让土地净用地面积27.7725亩(以实测面积为准),竞买履约保证金可抵支拍卖价款,也可在交清全部拍卖成交总价款后退回,未尽事宜依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》办理。鑫达公司参与竞买,支付了1300万竞买保证金。

 

二、2011年8月26日,鑫达公司通过公开竞拍以总价款133863450元竞得该宗地使用权。同日,鑫达公司与南充市国土局签订《拍卖成交确认书》。双方没有签订《出让合同》。后南充市国土局另行出让涉案建设用地使用权。

 

三、已有生效判决认定南充市国土局在履行涉案国有建设用地使用权出让合同中构成根本违约。

 

四、鑫达公司向四川高院起诉,请求:南充市国土局双倍返还定金1300万元,即返还2600万元,赔偿因其根本违约给鑫达公司造成的各种损失278635626元,具体包括二次出让土地溢价、可得利益损失、止损合理费用及诉讼费用损失、项目停工损失。四川高院判决:南充市国土局返还鑫达公司2600万元,支付违约金22218000元。

 

五、鑫达公司、南充市国土局不服,上诉至最高法院。最高法院判决驳回上诉,维持原判。

 

裁判要点

 

第一,南充市国土局主张,适用定金罚则后即不能再要求损失赔偿。对此,最高法院认为,“违约损害赔偿的目的在于填补受害人因对方违约所受损害。我国合同法规定的定金具有违约定金性质,属于当事人预先约定的违约赔偿金,但如果适用定金罚则后不能弥补守约方损失的,守约方仍有权就超出部分损失主张权利。”

 

第二,鑫达公司已经支付的竞买保证金1300万元应当适用定金罚则。《拍卖须知》为拍卖系列法律文件之一,属于案涉合同的组成部分,对当事人双方均具有法律约束力。《拍卖须知》第十六条载明:未尽事宜依照《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》办理。根据该约定,当事人具有将《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》内容转化为合同条款的意思表示,该转引条款属于书面约定,符合法律规定。因此,《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范(试行)》第14.2条“中标人、竞得人支付的投标、竞买保证金,在中标或竞得后转作受让地块的定金”的规定,亦应作为案涉合同的内容。

 

实务经验总结

 

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉,提出如下建议:

 

《中华人民共和国合同法》第一百一十六条 “当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择