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经典案例

房价飞涨卖房反悔,法院判赔120万! 你还敢反悔吗?

日期:2018年9月5日 11:44


买房不成,反赚120万?!卖房毁约,法院判赔120万!

卖房人不愿卖,法院判决继续履行.

听说过买房卖房赚差价,

听说过中介赚提成,

万万木有想到

买房没买成居然也能躺着赚到钱?还一赚就是120万?

这样的奇遇就被厦门一女子碰上了!

厦门房价上涨,越来越多的房产卖家反悔不卖了,卖家违约引发的官司也随之增多。近日,海沧区一位女购房者,就因为买房不成,一不小心反而“赚”了120万元。

房子涨价,卖家反悔,上涨的差价卖家要不要赔呢?

购房人陈女士是厦门市民。去年1月,她通过中介看中海沧区一花园小区的一套房子,于是和卖家老林就谈好房屋总价为380万元。

谈好了价钱双方就签订了《房产买卖协议》,约定老林将夫妻共有的这套房屋以380万元的价格出售。随后,陈女士先支付了50多万元给老林。

三个月过去,卖家老林反悔了,他向陈女士出具函件,交易期间房价波动较大,无法及时收到房款再换购房产,造成巨大损失,妻子又不愿配合继续完成交易。因此,他愿意承担违约责任,赔偿违约金。

但陈女士并不想要违约金,她想要的是房子。自己无法接受这种不讲诚信的行为。”

为此,陈女将卖家老林告上法庭,并向法院起诉要求判令老林赔偿房屋差价损失120多万元。几个月过去,房价飞涨。经鉴定机构评估,老林这套房产的市场价已经高达508万元,比之前约定的380万涨了128万。难怪老林要反悔啊,几个月时间,自己就相当于少卖了128万啊。

方弘: 对于违约的老林,他真的要承担128万的赔偿吗?而对于没有拿到房子的陈女士,他又能得到怎样的赔偿呢?我们今天就请云南大韬律师事务所王绍涛主任律师给我们谈一下。

王绍涛:这个案子还是很有意思的,在我们的司法实践当中,作为违约金或者违约而造成的损失判处一百二十八万。这么高的比例,这个案子确实还是开了一个先河。
为什么要这样判?有没有依据?我们首先来看第一个问题--购房合同有没有效。陈女士虽然买了房子,但是还没有进行登记,没有到房管局房管部门去过户,合同有没有效?这个还是要回到物权法当中。《物权法》第九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

一句话,虽然房子没有过户到买家的名下,但是合同是有效的。也就是双方买卖房屋的合同已经发生了效力。这是第一个问题。第二个问题,老林说这个房子和妻子是共有的,妻子没有同意签订合同,所以是无效合同。根据一些规定来看确实是有道理的。共有权人在处分共有财产的时候,必须要有所有的共有权人同意了,这个合同才是有效的。但是,这个最高法院在审理买卖合同纠纷的一个司法解释有这么一条规定,出卖人在缔约的时候,以标的物没有所有权或者没有处分权为由,主张合同无效的,法院不予支持。也就是本案中,夫妻之间,老林一人卖房产的,到最后合同已经签订了,你却说我妻子或者我的配偶没有同意,法院就不会支持你的主张。法院不支持你的主张,并不是说就一定没有这种可能,就是夫妻一方确实确确实实就是不知道。不知道的这种情况怎么处理呢?因为你个人擅自处分了共有财产造成的损失,你自己擅自处理的一方,自己去承担。对内这是内部关系你自己处理,对外这个处理行为仍然是有效的。

方弘:如果是作为妻子或者是丈夫一方真的不知道的话,还是有损一方的权益。因为真的是家务事难断,把自己家里的财产包括自己的财产处分了,你要是跟他(她)追回来,可能还挺麻烦的,涉及到法律、情感等各个方面。

王绍涛:这个其实就跟夫妻一方对外借款,在一般情况下都视为夫妻共同债务是一个道理。对于外人来说,他(她)根本无法去判断或者去证明,你们夫妻两个究竟是怎么商量的,是否达成了一致,你根本无法去判断这个事情,也无法举证。所以,法院就推定你们既然一方来签了这个合同,就推定这是你们共有人夫妻共同处分。


方弘:既然是一个家庭的人,你对外的债务也好,还是对外处分财产,我觉得签一个字,这样的就避免很多麻烦,不是更好吗?

王绍涛:理论上,应该是这样,但现实往往是非常复杂。有些时候,即便双方都出面了。但是因为信任,一方签订就行了。这个大家也觉得没有问题。在这种现实非常复杂的情况下,我们不能要求说夫妻双方都要一定能够去签字,这个在现实当中是不太能够做得到的。

方弘:法院判决支持了陈女士的诉讼请求,要求卖家老林赔偿128万多的这个差价损失。这个赔偿,应该说给老林吓坏了,他觉得,要赔偿也不该赔120多万这么多。王律师,怎么来看这个这么高的赔偿额呢?

王绍涛:如何来看待这个这么一个判决,其实还要看他们双方约定的违约金。就是违约以后应该付出什么样的代价,双方是怎么约定的。但是,这里面又有个问题。虽然可能会他们之间有一个违约金的约定,但是,我可以判断违约金可能远远没有达到双方的评估下来的这个差价128万那么高。有违约金的约定,但是约定以后不足以弥补损失的,那么对于违约金不足的部分,你仍然可以要求按实际损失来进行赔偿。本案法院作出的判决就是按照她的实际损失来进行赔偿。什么意思呢?这个房子双方签订了一个协议。按照这个协议,房子陈女士购买了。购买以后房价飞涨,房价非常诱惑人,这个时候老林反悔了。那么陈女士就不能获得这个房子的产权了。这实际上就是陈女士要损失掉因为房价飞涨而带来的即得利益的损失,就是说这个128万的差价就是陈女士的损失。


方弘:因为房价飞涨,很多人违约的案件我之前也接触过很多。比如说,在咱们昆明法院也审理过类似的案件。但是好像很少会把这个实际损失定为房子涨幅这么大的差价。那么,实际损失到底怎么来认定,可能是不是在各个法院还有不同的看法呢?

王绍涛:一个是各个法院会有不同的看法。另外一个问题就是,像在本案当中,实际上这个案子我可以肯定,老林他一定不会服这个一审判决。那么二审法院究竟会做出一个什么样的判决,其实还是一个未知数。为什么要这样说?就是这128万,究竟是属于购房者陈女士实际发生的损失,还是陈女士的一个预期的利益?也就是它是一个实实在在已经发生的损失,还是仅仅是一个预期的利益,这个其实是有争议的。所以这个案件,虽然我们看到了一审这样一个判决,我估计不见得二审法院会完全支持这么一个一审判决。

方弘:那你本人怎么来看实际损失这个问题呢?

王绍涛:我个人认为这个差价不应该是陈女士实际的损失。为什么这样说?因为这个房子起码还没有到陈女士的名下,因为他没有经过房管部门的过户,还没有到陈女士的名下,陈女士还不是这个不动产的所有人。那么在这种情况下,这个房子增值了或者怎么样,实际上跟陈女士有关系。但是毕竟还不是陈女士自己的房子增值,因为还没有过户。所以只能是陈女士预期利益,而不是一个实际的损失。

方弘:另外,一部分人会觉得不管有没有过户,反正我钱付了,我们的合同是生效的,那这个房子他就应该是我的!在这个基础上,我损失的差价那就应该补给我啊。大家在这个问题上确实有时候会有一些争议,那我们也会关注这个案件最终的一个判决。

王绍涛:对。这个案子争议的焦点在哪儿?其实,就是个物权和债权的问题。如果这个房子目前已经属于陈女士,那么这种判决没有任何问题。但是,如果仅仅是一个债权,她和卖房子老林之间仅仅是一个买卖合同,那么这个判决还是有待商榷的。在我们所过往所接触的和已知的司法案例当中,没有见过这样的判决。

 

方弘:非常感谢王绍涛律师。这个案件的应该说不仅是让老林觉得很吃惊,最后的判决结果让很多我们围观者也觉得挺惊讶的。但是不管怎么说,从我个人的角度来看,我觉得老林不管是赔多少好像都是应该的。因为他毕竟是不守信的一方,不守约的一方啊。我们中国有一句古话叫一诺千金,又何况这个是白纸黑字约定的合同都要反悔,而且大家推定他可能仅仅为了100多万的损失。虽然这100多万的不是一个小数目,但是我觉得无论做人做事,还是做企业,都应该以诚信立本!


相关法律法规:

《物权法》第九条,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。

第九十九条规定,共有人约定不得分割共有财产的,应当按照约定,但共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割。没有约定或者约定不明确的,共同共有人原则上不得请求分割共有财产,只有在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时才可以请求分割。对共同共有财产,以不允许分割为原则,允许分割为例外。

第九十七条规定,处分共同共有的财产,应当经全体共同共有人同意,但共有人之间另有约定的除外。

《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释 》第3条规定“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移,买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的,人民法院应予支持。”

《合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增
加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

法官说法  

妻子不同意,并非违约理由

卖方以未经妻子同意卖房为由,主张合同无效,并拒绝继续履行合同,是否违约和赔偿?

 

法官分析,从本案查明的事实而言,确实无法认定老林在签订《房产买卖协议》时已取得张女士同意,但是,基于老林与张女士之间夫妻关系的特殊身份,陈女士已产生了合理信赖,就合同履行而言,老林存在违约行为。

 

虽然,老林签订合同时存在未取得共有权人同意的情况,但究其实质,是在房屋价格上涨的情况下,其获得利益减少,从而导致违约。因此,从保护陈女士信赖利益的角度出发,法院对陈女士的主张经慎重考虑后,判决支持赔偿房屋差价损失。

 

法官提醒:房价大涨的情况下,虽然卖方为了多获利而主动违约,但从本案判决卖方支付房屋差价损失来看,违约成本大大提高,卖方可能得不偿失。

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